כשלוקחים משכנתא, מתחייבים להחזר חודשי (קבוע או לא) למשך מספר שנים שנקבע מראש. כבר בעת מעמד החתימה, הלווים מתחייבים לתקופת החזר של עשר, חמש עשרה, עשרים שנה או כל תקופה אחרת. אבל לאורך החיים קורה שסכום כסף גדול מגיע לידיך, ומאפשר לך לפרוע חלק מהחוב מוקדם מהצפוי. במקרים מסוג זה, עולה המושג "עמלת פירעון מוקדם".
מתי עמלת הפירעון המוקדם רלוונטית?
בנסיבות חיים שונות, יכול להתגלות פתאום סכום כסף אותו יהיה כדאי להשקיע בהחזר המשכנתא. במקרים ממוזלים במיוחד, יהיה מדובר בזכייה בהגרלת מזל כלשהי. במרבית המקרים יהיה מדובר בקבלת ירושה, פתיחה של קופת חיסכון, כניסת כסף מקרן השתלמות או אפילו מתנה נדיבה מדוד עשיר. פירעון מוקדם יכול להתרחש בכל מקרה בו סכומי הפירעון עומדים על 10% או יותר מגובה ההלוואה, או על 10% מיתרת החוב – הגבוה מבין השניים. אם יש בידך את הכסף עבור ההחזר לבנק, מדוע הבנק דורש ממך עמלה על כך?
בעת החתימה על המשכנתא, סוכם עם הבנק כי הוא יקבל ריבית בגובה מסוים לאורך מספר שנים קבוע. כלומר, על כל שנה, הבנק "מרוויח" את שיעור הריבית. בפירעון מוקדם, הבנק בעצם מפסיד את הכסף שהובטח לו: אם הבטחת להחזיר את הכסף לאורך שלושים שנה, ופתאום ביכולתך להחזיר אותו במהלך עשרים שנה בלבד, הבנק הפסיד עשר שנים של ריבית. במובן מסוים, זהו סוג של "הפרת חוזה" מצד הלקוח.
כמובן שלא מדובר בהפרת חוזה של ממש. כל לווה רשאי לפרוע את חובו מוקדם מהצפוי, ואף בנק לא יוכל לסרב לקבל את הכסף. עם זאת, על מנת לפצות את הבנק על הפסדו הכספי, יש לשלם עמלת פירעון מוקדם במקרים מסוג זה.
האם בכל מקרה של פירעון מוקדם יהיה צורך לשלם עמלה?
בהחלט לא. עמלת הפירעון המוקדם נובעת ממצב בו הייתה התחייבות לריבית מסוימת למשך תקופה. במסלולים בהם לא הייתה התחייבות על גובה הריבית, הבנק בעצם לא מפסיד כסף פוטנציאלי. לא התחייבת לשלם לו סכום מסוים לאורך הזמן, ולכן גם הפירעון המוקדם לא מונע ממנו את הסכום הזה.
כלומר, במסלולים בהם הריבית משתנה באופן תדיר אין עמלת פירעון מוקדם. במסלולים עם ריבית משתנה בתקופה קצרה (שנה, למשל), ריבית פריים ועוד, העמלה לא קיימת. מנגד, היא משמעותית ביותר במסלולים בהם הריבית קבועה. במסלולים בריבית משתנה לתקופה בינונית או ממושכת יותר, קיימת עמלת פירעון מוקדם, אולם היא משמעותית פחות.
ממה מורכבת עמלת פירעון מוקדם?
עמלת פירעון מוקדם מורכב ממספר עמלות שונות. מחלק מהעמלות ניתן לקבל פטור, ובמקרים אחרים ניתן לקבל הנחה על חלקן. יש לבחון כל מקרה לגופו, כדי להחליט מה יהיה התזמון הנכון לפירעון.
- עמלת תפעול – עמלה רגילה על פעולות אותן מבצע הבנק. גובה העמלה ידוע מראש, ומפורסם על ידי הבנק. ניתן למצוא אותו בקלות באתר האינטרנט של הבנק.
- עמלת אי הודעה מוקדמת – כשמה כן היא. מעמלה זו יחסית קל לקבל פטור: פשוט צריך למסור הודעה מוקדמת על הכוונה לפרוע חלק מהחוב. את ההודעה המוקדמת יש למסור לא יותר מ-45 יום לפני הפירעון, ולא פחות מ-10 ימים לפניו. במידה וההודעה נמסרה יותר מ-45 יום לפני מועד הפירעון לא יינתן פטור, ולא תתאפשר מסירת הודעה מוקדמת נוספת למשך חצי שנה.
- עמלת הפרשי שער – נכון למסלולי מט"ח או צמוד מט"ח בלבד.
- עמת מדד ממוצע – נכון למסלולים בהם המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן, כשהפירעון בוצע בין הראשון ל-15 לאותו חודש.
- עמלת היוון – העמלה העיקרית והמשמעותית ביותר. עמלת היוון הפרשי הריבית היא העמלה בה הבנק מקבל את הפיצוי על הכסף ה"אבוד". גובה העמלה נקבע על פי מספר החודשים שנותרו לפירעון, יתרת קרן ההלוואה ועוד.
מתי כדאי לבצע פירעון מוקדם?
ניתן לקבל הנחות משמעותיות יחסית על עמלת ההיוון, הידועה גם בשם "קנס משכנתא". כדי לדעת מתי יהיה הכי נכון עבורך לפרוע את החוב, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחה בתחום. יועץ משכנתאות מקצועי יוכל לייעץ לך עד מתי לשמור את כספך בצד, על מנת להגיע ל"קנס" מינימלי ככל הניתן. התייעצות עם מומחה עשויה לחסוך לך אלפי שקלים, ולהיות משתלמת במיוחד לטווח הארוך.
