עמוד הבית הלוואות תמהיל משכנתא
image-banner
עמוד הבית הלוואות תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא

 

עבור מי שלא מתמצא בעולם המשכנתאות, צמד המילים "תמהיל משכנתא" עשוי להישמע כמו פתגם בסינית. מהו תמהיל משכנתא? מה בעצם נמהל שם? תמהיל המשכנתא מתייחס למושג נוסף מתחום המשכנתאות – מסלולי המשכנתא. קיימים מספר מסלולים, וניתן – ואף מומלץ – לבחור ביותר ממסלול אחד להחזר ההלוואה. לתמהיל המסלולים הנבחר יש משמעות רבה, והוא בעל השלכות לעשרות שנים הבאות. לכן, מומלץ מאוד להתעמק כראוי בנושא זה.

מסלולי משכנתאות

בעולם המשכנתאות, קיימים כאמור מספר מסלולים שונים להחזר כספי. המסלולים השונים יכולים להיות צמודים למדד המחירים לצרכן או לא צמודים, בריבית קבועה או משתנה, וכן להיות מושפעים מגורמים נוספים. כל מסלול מציע מידת וודאות וביטחון אחרת. גובה הריבית הממוצעת משתנה בין המסלולים השונים, כתלות כמובן בפרמטרים נוספים. באופן כללי, ביטחון רב יותר משמעו ריבית גבוהה יותר. 

בניגוד לאינטואיציה, עיקר העניין במסלולים השונים הוא דווקא לא גובה הריבית. לכל מסלול יתרונות וחסרונות משלו, העשויים להשפיע על עתיד חייך לשנים רבות. גובה הריבית הוא אמנם פרמטר חשוב, וכל אדם ישמח לקבל את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית. עם זאת, המחשבה על צרכיך האישיים בעוד חמש עשרה שנים מהיום עשויה להוביל למסקנה אחרת. ייתכן כי במחשבה על העתיד, מסלול בעל ריבית גבוהה יותר עשוי להיות עדיף על פני מסלול עם ריבית נמוכה.

כיצד בונים תמהיל?

ראשית, חשוב לדעת כי קיימים כללים רגולטוריים בשאלה זו. לפחות שליש מגובה ההלוואה חייבת להיות מוחזרת במסלול של ריבית קבועה. זו יכולה להיות ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן, או ריבית קבועה לא צמודה למדד, אולם עליה להיות קבועה. בנוסף, ניתן להחזיר רק עד שליש מגובה ההלוואה במסלול ריבית המשתנה תדיר. לכלל זה נכנסות משכנתא בריבית פריים משכנתא בריבית משתנה כל שנה – צמודה או לא צמודה – וכו'.

כלומר, גבולות המשחק כאן גמישים יחסית, אך ברורים: ניתן לחלק בין אפס ל-62% מגובה ההחזר למסלולים שונים. אפשר לבחור להחזיר את גובה המשכנתא כולו במסלול של ריבית קבועה, אולם הדבר בהחלט אינו מומלץ. כל אחד ממסלולי המשכנתא מושפע מגורמים שונים בשוק, ובכל אחד מהם יש מידה מסוימת של סיכון. בחירת מסלול אחד בלבד להחזר המשכנתא כולו, משול להכנסת כל הביצים לסל אחד: טלטלה אחת בכיוון הלא-נכון בשוק, והנזק עלול להיות אדיר. חלוקת סכום ההחזר בין מסלולים שונים מסייעת לצמצם את גובה הסיכון. עדיין קיים סיכון בכל מסלול, אולם הסיכוי שטלטלה אחת תפגע בכל המסלולים יחד – קטן מאוד.

למה לשים לב כשבונים תמהיל?

בעת בניית תמהיל המשכנתא, חשוב לנסות לנבא מה יכול לקרות בשוק וכיצד כל תרחיש ישפיע על ההלוואה. אין לאף אחד דרך לדעת מה יקרה כמובן, אבל ניתן לשער כי הריבית תעלה או תרד, שמדד המחירים יעלה או ירד וכו'. פופולרי למדי לבחור בתמהיל המכיל שני סוגי מסלולים, הנחשבים יחסית מנוגדים זה לזה. כלומר, שכל אחד מהם מושפע מתרחישים הפוכים. כך, אם מסלול אחד ייפגע וסכום ההחזר בו יעלה, גוברים הסיכויים שהמסלול השני דווקא ישתפר וגובה ההחזר בו ירד. 

חשוב מאוד לנסות ולנבא גם את עתידך הכלכלי, במידת האפשר. לא מספיק להתאים את החזרי המשכנתא ואת רמת הסיכונים לצרכיך הנוכחיים, מאחר והם עתידים להשתנות מאוד במהלך תקופת ההחזר. למשל, האם צפוי להגיע סכום גדול מירושה? האם המשכורת צפויה לעלות משמעותית לאורך השנים? האם מתוכננת עלייה גדולה בהוצאות, בשל התרחבות המשפחה? לשאלות הללו יש חשיבות מכרעת בבחירת התמהיל הנכון. תמהיל נכון יוכל להתאים לצרכיך המשתנים, ולא להוות נטל ומעמסה גדולה בשנים הבאות.

איזה תמהילים מומלצים קיימים בשוק?

התשובה הפשוטה היא – לא קיימים. לא ניתן לבנות תמהיל "אידיאלי" אשר יתאים לכולם. יש לכך שתי סיבות: ראשית, לכל לקוח יש צרכים שונים מאוד, ויכולת שונה להחזיר את המשכנתא. מה שיתאים לאדם אחד, בהחלט לא יתאים לאדם השני. שנית, מצב השוק המשתנה תדיר משפיע מאוד על כדאיות המסלולים השונים.

בניית תמהיל משכנתא היא נושא רגיש ומורכב, המותאם אישית לצרכיך ולעתידך. לתמהיל השפעה אדירה, שעשויה להימשך לאורך עשרות שנים. מסיבות אלה, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחה בתחום, ולא לקבל החלטות על סמך תחושות בטן והשערות בלבד. בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי, ניתן להבטיח כי תמהיל המשכנתא יהיה התמהיל האידיאלי ביותר עבורך מבין האפשרויות הקיימות, וייתן לך שקט נפשי לעשרות שנים.

משכנתא עם ענק המשכנתאות?
icon
חסכון בכסף
icon
חסכון בזמן
icon
יחס אישי
icon
ללא בירוקרטיה
שאלות נפוצות
מדוע עובדי מדינה מקבלים הלוואות מיוחדות?

על הלווה להעביר לבנק משכורות של 1000 ש"ח לפחות, לאחר ניכויים. לצורך קבלת ההלוואה יש להגיש את כל המסמכים הדרושים ועל המסמכים להיות בני פחות משנה המסמכים הם: טופס הגשת בקשה לנטילת הלוואה, צילום תלוש משכורת אחרון, צילום תעודת זהות ויתר המסמכים הדרושים לשם נטילת ההלוואה הספציפית.

אילו הלוואות לעובדי מדינה יש?

על הלווה להעביר לבנק משכורות של 1000 ש"ח לפחות, לאחר ניכויים. לצורך קבלת ההלוואה יש להגיש את כל המסמכים הדרושים ועל המסמכים להיות בני פחות משנה המסמכים הם: טופס הגשת בקשה לנטילת הלוואה, צילום תלוש משכורת אחרון, צילום תעודת זהות ויתר המסמכים הדרושים לשם נטילת ההלוואה הספציפית.

מדוע לא משתלם לקחת הלוואות לעובדי מדינה דרך הבנק?

על הלווה להעביר לבנק משכורות של 1000 ש"ח לפחות, לאחר ניכויים. לצורך קבלת ההלוואה יש להגיש את כל המסמכים הדרושים ועל המסמכים להיות בני פחות משנה המסמכים הם: טופס הגשת בקשה לנטילת הלוואה, צילום תלוש משכורת אחרון, צילום תעודת זהות ויתר המסמכים הדרושים לשם נטילת ההלוואה הספציפית.

מהי הלוואה פרטית לעובדי מדינה והאם היא משתלמת?

על הלווה להעביר לבנק משכורות של 1000 ש"ח לפחות, לאחר ניכויים. לצורך קבלת ההלוואה יש להגיש את כל המסמכים הדרושים ועל המסמכים להיות בני פחות משנה המסמכים הם: טופס הגשת בקשה לנטילת הלוואה, צילום תלוש משכורת אחרון, צילום תעודת זהות ויתר המסמכים הדרושים לשם נטילת ההלוואה הספציפית.

לייעוץ ראשוני

עם צוות היועצים שלנו

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

    ייעוץ בוואטסאפ