תמהיל המשכנתא הוא אחד הנושאים המשמעותיים ביותר בעת לקיחת ההלוואה הגדולה ביותר בחייך. הבחירה בין המסלולים השונים היא משמעותית, ובעלת השפעה על חייך לעשרות השנים הבאות. לכן, חשוב במיוחד להתעמק במסלולים הקיימים, ביתרונותיהם ובחסרונותיהם. כך, ניתן להגדיל את הסיכוי לביצוע עסקה משתלמת ובטוחה עבורך, בדרך לבית החלומות.
האם יש מסלולי משכנתא מומלצים?
באופן כללי, אין דבר כזה מסלול משכנתא המומלץ יותר או פחות מאחרים. לכל מסלול משכנתא יש את יתרונותיו הברורים, וגם את חסרונותיו הברורים. בכל אחד מהמסלולים קיימת מידה מסוימת של סיכון, וייתכן כי הבחירה בו תוכיח את עצמה לאורך הזמן כבחירה שגויה. יש לכך שתי השלכות משמעותיות: ראשית, הדגשת חשיבות בניית התמהיל הנכון, והימנעות מבחירה במסלול אחד בלבד. המשמעות השנייה היא שיש להתאים את המסלולים הרצויים בהתאם לצרכיך האישיים ולסגנון חייך. כדי לעשות זאת, יש לדעת אילו מסלולי משכנתא קיימים.
משכנתא לא צמודה למדד בריבית קבועה
במסלול זה, הריבית נשארת קבועה לכל אורך תקופת ההחזר. לא מדובר בריבית המשתנה בכל X שנים, אלא בריבית ששיעורה נשאר זהה לכל אורך התקופה. מלבד זאת, המשכנתא איננה צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, גם במקרה בו מדד המחירים לצרכן יעלה, יתרת החוב שלך לבנק לא תגדל.
זהו המסלול הבטוח ביותר, עם מידת הוודאות הגדולה ביותר. בהתאם לכך, הריבית בו היא הגבוהה ביותר.
משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה
במסלול זה הריבית אמנם נשארת קבועה וידועה מראש לכל אורך תקופת ההחזר, אולם יתרת החוב צמודה למדד המחירים לצרכן. כלומר, אם מדד המחירים עולה – יתרת החוב גדלה. במקרים מסוימים, ייתכן אפילו שיתרת החוב תהיה גדולה יותר מגובה המשכנתא שנלקחה מראש. במסלול זה מידת הוודאות פחותה מעט, ובהתאם, שיעור הריבית בה נמוך מעט.
יש לקחת בחשבון כי לפחות שליש מסכום ההלוואה חייב להילקח במסלול בו הריבית קבועה, בין אם הוא צמוד למדד או לא.
משכנתא צמודה בריבית משתנה
מסלול זה צמוד גם הוא למדד המחירים לצרכן, ועשוי להיות מושפע ממנו. החידוש העיקרי כאן הוא היותה של הריבית משתנה. במסלול זה, נקבע מראש פרק הזמן בסופו הריבית תשתנה. יכול להיות מדובר בתקופה שנעה, פחות או יותר, בין שנה אחת לחמש שנים. קיימות אפשרויות נוספות, אולם הן פחות נפוצות ולא כל בנק יציע אותן. אפשרות זו מכילה בתוכה פחות וודאות לגבי גובה ההחזר החודשי ויתרת התשלום, ובהתאם לכך, הריבית בו נוטה להיות נמוכה יותר.
משכנתא לא צמודה בריבית משתנה
עד שלב זה במאמר, סביר שצברת מספיק ידע כדי להבין את הכותרת. מסלול זה איננו מושפע ממדד המחירים לצרכן, מה שמספק ביטחון מסוים בנוגע לגובה יתרת החוב לאורך השנים. עם זאת, יש כאן אלמנט של חוסר וודאות בצורת שיעור הריבית המשתנה.
יש לשים לב כי ניתן לקחת עד שליש מגובה ההלוואה במסלול של ריבית משתנה. כללי הרגולציה אינם מאשרים לבחור בנתח גדול יותר מגובה הסכום במסלולים אלה.
משכנתא משתנה בריבית פריים
העיקר במסלול זה הוא הבחירה בריבית הפריים. ריבית פרים נקבעת על ידי הבנקים, וגבוהה ב-1.5% מהריבית שקבע בנק ישראל. במסלול ריבית הפריים, ניתן להגיע לנוסחה לחישוב הריבית השנתית אשר תהיה משתלמת יותר מריבית הפריים עצמה. למשל, ניתן להגיע למצב בו הריבית במסלול תהיה 0.8% פחות מריבית הפריים הנהוגה בבנק. כלומר, על אף שהמסלול נקרא "משכנתא בריבית פריים", במרבית המקרים גובה הריבית לא יהיה זהה לחלוטין לגובה ריבית הפריים.
במסלול זה, גובה המשכנתא משתנה בכל תקופה הנקבעת מראש. כלומר, גם כאן יש מידה מסוימת של חוסר וודאות ושל אפשרויות לשינוי.
כיצד לבחור בתמהיל הנכון?
התשובה לכך מורכבת ביותר. בעת בניית התמהיל ובחירת המסלולים, יש לנסות לנבא מה יהיה מצבך המשפחתי והכלכלי בעשורים הבאים, מה יהיה המצב הכלכלי במדינה בעתיד, אילו טלטלות עשויות להשפיע על ערך המשכנתא ועוד. בדיוק בשל המורכבות הזו, מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה. היועץ יידע לשאול אותך את השאלות הנכונות, לבחון לעומק את מצבך, את השכר העתידי הצפוי לך ופרמטרים נוספים. לאחר שכלול כל הפרמטרים ובהתייעצות שוטפת אתך, יוכל היועץ לבנות בשיתופך את התמהיל האידיאלי ביותר עבורך.
