הגרלות מחיר למשתכן הפכו בשנים האחרונות לדבר שבשגרה. כל פרק זמן נערכת הגרלה, וכמעט כל אחד מכיר מישהו או מישהי שזכו בהגרלה. לעיתים הם בחרו לממש את זכייתם ולקנות את הדירה, ולעיתים הם בחרו לוותר עליה. מהי הגרלת מחיר למשתכן, ומה הרעיון העומד מאחוריה? האם לכל אחד משתלם להשתתף בתכנית ולהירשם להגרלה?
מחיר למשתכן
תכנית מחיר למשתכן היא תכנית מדינית שהגה משה כחלון בעת כהונתו כשר האוצר, אי שם במהלך הממשלה ה-34 (שכיהנה בתקופת הכנסת ה-20). התכנית נהגתה בשל העלייה התלולה במחירי הדיור בארץ, שהותירו את הצעירים חסרי יכולת לקנות דירה ללא סיוע ממשלתי. מחירי הדירות האמירו כל כך מאז 2009, שמשכורת רגילה בארץ – גם אם היא מכובדת וגבוהה יחסית – איננה בהכרח מספיקה עבור קניית דירה.
תכנית מחיר למשתכן נועדה לסייע לאותם צעירים ברכישת הדירה הראשונה שלהם, בכדי לאפשר לדור הבא של מדינת ישראל להתקיים ללא שכר דירה. אל ההגרלות יכולות להירשם שתי קבוצות אוכלוסייה: זוגות צעירים נשואים שאין בבעלותם דירה, וכן רווקים מעל גיל 35 שאין בבעלותם דירה.
בפועל, המדינה החליטה למכור ליזמים ולקבלנים שונים קרקעות שנמצאות ברשותה במחירים נמוכים במיוחד. הקרקע היא האלמנט היקר ביותר בקניית דירה, ולכן הנחה משמעותית על הקרקע משמעה הנחה גדולה על המבנה כולו. בתמורה למחירים הנמוכים, הקבלנים והיזמים התחייבו למכור את דירותיהם במחירים נמוכים יותר מערכן בשוק החופשי. באופן זה, המדינה דאגה להביא אל הצעירים דירות טובות במחירים סבירים, מבלי להפוך את העסקה ללא-כדאית עבור היזמים.
מחיר למשתכן – מדריך משכנתא מותאם
לתכנית מחיר למשתכן ישנה השלכה גם על המשכנתא הנלקחת לצורך קניית דירה בפרויקט. באופן כללי, ניתן לומר כי קל יותר לקבל משכנתא עבור דירה של תכנית מחיר למשתכן, ותנאיה יכולים בקלות להיות טובים יותר. עם זאת, יש לשים לב כי למשכנתאות אלה קיימים סיכונים משלהן, ויש לקחת אותם בחשבון.
בעולם המשכנתאות באופן כללי, כשמגיעים לווים – או לווה – שמעוניינים לקנות את דירתם הראשונה, הבנק יסכים לממן עד 75% מערך הדירה. כלומר, מי שמעוניין לקנות דירה בשווי מיליון שקל, יידרש לגייס הון עצמי שלא יפחת מ-250,000 ₪. אם ההון העצמי שברשותו יהיה נמוך יותר, הבנק לא יאשר את המשכנתא.
בדירות מחיר למשתכן, המצב מעט שונה. הבנק אמנם יסכים לממן לא יותר מ-75% מערך הדירה, אולם יש כאן אלמנט נוסף: ערך הדירה לפיו ייקבע הבנק את גובה המימון הוא ערכה של הדירה בשוק החופשי, ולא ערך הדירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן. כלומר, אם זכית בדירה עליה הקבלן דורש מיליון שקל, אבל בשוק החופשי היא שווה בפועל 1.3 מיליון – ניתן, עקרונית, לקבל מהבנק סכום של כמעט מיליון שקלים. אחוזי המימון, בפועל, יכולים להגיע גם ל-90%. קיימות לכך מספר הגבלות, כמובן. במסגרת כללי תכנית מחיר למשתכן, על הזוג להביא לפחות 100 אלף ₪ כהון עצמי לרכישת הדירה. מצב בו הבנק נותן 100% מימון הוא פסול, ולא יתאפשר – אפילו אם האחוזים יאפשרו זאת, על פניו. בנוסף לכך, ערך הדירה בשוק החופשי לא יכול לעלות על 1.8 מיליון ₪. דירות יקרות יותר פשוט לא יימכרו במסגרת תכנית מחיר למשתכן.
האם זה מתאים לכל אחד?
על פניו, נראה שמדובר בתכנית חלומית. אפשר לקבל מהבנק הלוואה עצומה, ולרכוש דירה ששוויה גבוה בהרבה ממה שניתן היה לקנות במקור בעזרת ההון העצמי הקטן יחסית לרכישת הדירה. אבל עם זאת, יש כאן סיכון מסוים: לקיחת הלוואה כל כך גדולה מהבנק, כשבפועל הדירה שייכת כמעט כולה לבנק ולא לך, מהווה סיכון. ההחזר עלול להיות גבוה. בנוסף, במידה ובעתיד, מכל סיבה שהיא, לא ניתן יהיה לעמוד בהחזרים – מכירת הדירה תשאיר את הזוג עם מעט מאוד כסף ביד. בשל המורכבות המשמעותית הזאת, חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ומומחה, גם בעת רכישת דירה "קלה" דרך תכנית מחיר למשתכן.
יש לציין כי נכון לסוף שנת 2020, ממשלת ישראל החליטה להקפיא את תכנית מחיר למשתכן, ולהחליפה בתכנית דיור אחרת. ייתכן כי התכנית תחזור בעתיד לאחר שינויים בממשלה, וייתכן כי התכנית החדשה, "דיור במחיר מופחת", היא זו שתישאר לאורך זמן.
